Quando a Pessoa Física Será Contribuinte do IBS e da CBS?

A lei determina que pessoas físicas que recebem aluguel, fazem cessão onerosa ou arrendam imóveis serão tratadas como contribuintes do IBS e da CBS nos seguintes casos:

2 – Mesmo que não tenha sido enquadrado no ano anterior, se a receita com aluguel superar R$ 288.000 no ano atual, a pessoa física passa a ser contribuinte regular do IBS e CBS imediatamente, independentemente do número de imóveis.

Essas regras para pessoas físicas no regime regular de IBS e CBS entram em vigor a partir de 2027, junto com a implementação gradativa do novo sistema tributário da Reforma.

Quanto será pago?

As alíquotas de IBS e CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens terão redução de 70%. Considerando a alíquota de referência integral de 27,98%, e aplicando a redução chegaria em uma alíquota de 8,39%.

No entanto, caso a pessoa física já recolha um Imposto de Renda à alíquota de 27,5% e for enquadrada como contribuinte regular do IBS/CBS, a carga tributária total poderá chegar a até 35,9% sobre a renda do imóvel. Isso porque, mesmo com redutor de 70% na alíquota do novo IVA Dual (IBS + CBS), haverá um acréscimo considerável ao que hoje se paga apenas com o IR.

E aluguéis por temporada/Airbnb?

A locação de imóveis residenciais por até 90 dias seguidos será tributada como se fosse serviço de hotelaria, com regras específicas aplicáveis a esse setor (Art. 253 da LC 214/2025).

O que você deve fazer:

Se você possui imóveis para aluguel, é hora de:

• Avaliar se os limites de receita estão sendo ou serão ultrapassados;
• Estudar o impacto da carga tributária total (IR + IVA);
• Rever estruturas e planejar formas legais de otimizar a carga fiscal;
• Considerar eventual migração para pessoa jurídica, quando vantajoso.

A Lintz Contábil pode te ajudar!

Com a Reforma Tributária, a relação entre pessoas físicas e imóveis ficou mais complexa, mas também mais estratégica.

Aqui na Lintz Contábil, analisamos cada caso e te orientamos a tomar decisões seguras e eficientes para evitar surpresas com a Receita.

Entre em contato e vamos conversar sobre o melhor caminho para o seu patrimônio.

O post Aluguéis de imóveis: Quais as mudanças com a Reforma Tributária? apareceu primeiro em Lintz Assessoria Contábil e Empresarial.

Opção 1: Manter o Simples Nacional Tradicional

A primeira possibilidade é continuar exatamente como funciona hoje. Nesse caso, a apuração dos impostos com alíquota reduzida continuará sendo feita por meio do Documento de Arrecadação do Simples Nacional (DAS), que engloba tributos como IRPJ, CSLL, CPP, ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS.

Opção 2: Adotar o Regime Híbrido

A outra alternativa é optar pelo regime híbrido, no qual a apuração de alguns impostos será separada. Nesse caso, o IRPJ, CSLL e CPP continuam sendo apurados pelo Simples Nacional, enquanto o novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) serão apurados separadamente. Esses dois novos tributos substituirão o ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS.

Qual será a diferença entre esses regimes?

Mas qual é, de fato, a diferença ao optar pela forma híbrida? Essa opção pode ser interessante para empresas que vendem para empresas do Lucro Real e Presumido. Ao apurar os impostos pelo regime normal (IBS e CBS), os clientes do Lucro Real e Presumido poderão obter um crédito tributário maior, uma vez que a carga tributária nesse regime será mais elevada.

Por outro lado, caso a empresa decida se manter no Simples Nacional tradicional, os clientes do Lucro Real e Presumido terão direito a um crédito tributário menor. Isso pode tornar menos vantajosa a compra de produtos ou serviços de empresas do Simples, levando a uma perda de competitividade no mercado.

Vale ressaltar que o cliente só poderá utilizar o crédito dos impostos caso estes tenham sido previamente recolhidos pelo contribuinte na etapa anterior ou através do mecanismo de Split Payment. Nesse sistema, no momento do pagamento da compra, o banco realizará a divisão entre o valor do imposto e o valor da mercadoria, redirecionando os respectivos montantes.

Adotar o regime híbrido pode, portanto, ser uma estratégia interessante para empresas que têm como clientes outras empresas que podem se beneficiar dos créditos fiscais gerados. No entanto, a escolha pelo regime híbrido também significa pagar mais impostos, já que o IBS e o CBS, apurados separadamente, aumentam a carga tributária.

Para empresas que vendem para consumidores finais (pessoas físicas), essa preocupação não é tão relevante, pois os consumidores não se beneficiam dos créditos fiscais. Nesses casos, pode ser mais vantajoso continuar no regime tradicional do Simples Nacional.

A decisão de permanecer no regime do Simples Nacional tradicional ou optar pelo regime híbrido deve ser baseada no perfil da empresa e nas características de seus clientes. Essa avaliação cuidadosa é fundamental para garantir a competitividade no mercado e evitar um aumento desnecessário nos custos tributários. Por isso, é importante contar com uma assessoria contábil competente e atualizada sobre as recentes mudanças da reforma tributária, que pode facilitar essa transição e oferecer orientações personalizadas.

O post Reforma Tributária: Impactos no Simples Nacional apareceu primeiro em Lintz Assessoria Contábil e Empresarial.

A principal medida proposta pela reforma é a criação do Imposto sobre Valor Agregado Dual (IVA Dual), que substituirá vários tributos atuais. O IVA Dual será dividido em dois impostos:

1. Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que unificará o ICMS (estadual) e o ISS (municipal);
2. Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá os tributos federais: PIS, Cofins e IPI.

Com a unificação, os 5.565 municípios (ISS), 27 estados (ICMS) e a União (PIS, COFINS e IPI) centralizarão a gestão. A Receita Federal administrará a CBS, enquanto um Comitê Gestor gerenciará o IBS. Assim, a fiscalização do recolhimento dos tributos se tornará definitivamente mais assídua.

Alíquotas

Atualmente, não há uma alíquota definitiva para os novos impostos. Inicialmente, projetava-se uma alíquota de 26,5%, mas, com recentes mudanças na Câmara dos Deputados, a nova referência para o IBS + CBS é de 28%. Com isso, o Brasil passaria a liderar a lista de países com os impostos únicos mais altos do mundo. Essa alíquota padrão será aplicada sobre o consumo de bens e serviços que não se encaixarem nas regras especiais de tributação.

Ranking de alíquotas de impostos sobre o consumo (%):

E os incentivos fiscais?

Com a extinção dos atuais impostos sobre consumo, os benefícios e incentivos fiscais regionais também deixam de existir. Em seu lugar, o governo federal implementa novos regimes diferenciados de tributação, favorecendo determinados setores da economia com reduções na carga tributária. No momento, estão previstas as seguintes alíquotas reduzidas:

1. Redução de 30%: Aplicável a prestadores de serviços regulamentados por conselhos profissionais, como advogados, contadores, administradores, engenheiros, entre outros.

2. Redução de 60%: Destinada a produtos e serviços essenciais, como saúde, educação, medicamentos, produtos de higiene pessoal, agropecuária, alimentos, produções artísticas, e outros bens e serviços.

3. Redução de 100%: Concedida a itens da cesta básica, automóveis para pessoas com deficiência ou taxistas, entre outros.

A proposta da reforma tributária ainda está sendo discutida no Congresso Nacional, e ajustes são esperados antes da sua aprovação. O governo e o setor empresarial buscam um consenso que promova tanto o crescimento econômico quanto a justiça fiscal. Com a implementação do IVA Dual e seus regimes específicos, espera-se que o Brasil avance na simplificação do sistema tributário, superando décadas de complicações e ineficiências que prejudicam o ambiente de negócios no país.

O post Desvendando o IVA Dual: O Que Esperar da Reforma Tributária? apareceu primeiro em Lintz Assessoria Contábil e Empresarial.