Aluguéis de imóveis: Quais as mudanças com a Reforma Tributária?

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, muitas mudanças impactarão quem realiza operações com imóveis, inclusive pessoas físicas, que poderão ser obrigadas a pagar IBS e CBS no regime regular.

Quando a Pessoa Física Será Contribuinte do IBS e da CBS?

A lei determina que pessoas físicas que recebem aluguel, fazem cessão onerosa ou arrendam imóveis serão tratadas como contribuintes do IBS e da CBS nos seguintes casos:

1 – Se a receita total do ano calendário anterior com imóveis for superior a R$ 240.000 no ano e houverem mais de 3 imóveis distintos nessas operações.

Atenção: os critérios são cumulativos! Ou seja, se a pessoa tiver uma receita superior a R$ 240 mil, mas apenas com 1 ou 2 imóveis, não se enquadra. Da mesma forma, ter 4 ou 5 imóveis alugados com receita abaixo de R$ 240 mil também não exige recolhimento.

2 – Mesmo que não tenha sido enquadrado no ano anterior, se a receita com aluguel superar R$ 288.000 no ano atual, a pessoa física passa a ser contribuinte regular do IBS e CBS imediatamente, independentemente do número de imóveis.

Essas regras para pessoas físicas no regime regular de IBS e CBS entram em vigor a partir de 2027, junto com a implementação gradativa do novo sistema tributário da Reforma.

Quanto será pago?

As alíquotas de IBS e CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens terão redução de 70%. Considerando a alíquota de referência integral de 27,98%, e aplicando a redução chegaria em uma alíquota de 8,39%.

No entanto, caso a pessoa física já recolha um Imposto de Renda à alíquota de 27,5% e for enquadrada como contribuinte regular do IBS/CBS, a carga tributária total poderá chegar a até 35,9% sobre a renda do imóvel. Isso porque, mesmo com redutor de 70% na alíquota do novo IVA Dual (IBS + CBS), haverá um acréscimo considerável ao que hoje se paga apenas com o IR.

E aluguéis por temporada/Airbnb?

A locação de imóveis residenciais por até 90 dias seguidos será tributada como se fosse serviço de hotelaria, com regras específicas aplicáveis a esse setor (Art. 253 da LC 214/2025).

O que você deve fazer:

Se você possui imóveis para aluguel, é hora de:

• Avaliar se os limites de receita estão sendo ou serão ultrapassados;
• Estudar o impacto da carga tributária total (IR + IVA);
• Rever estruturas e planejar formas legais de otimizar a carga fiscal;
• Considerar eventual migração para pessoa jurídica, quando vantajoso.

A Lintz Contábil pode te ajudar!

Com a Reforma Tributária, a relação entre pessoas físicas e imóveis ficou mais complexa, mas também mais estratégica.

Aqui na Lintz Contábil, analisamos cada caso e te orientamos a tomar decisões seguras e eficientes para evitar surpresas com a Receita.

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